住宅ローン借り換えで得する目安は残高1,000万円・残期間10年・金利差1.0%以上の人

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預金金利が非常に低く預けていても利息の楽しみが少ないですが、その分貸出金利も低くなっているので住宅ローンの見直しをするのには非常に良い時期かと思います。

「今こそ」借り換えのチャンス

住宅ローンの金利は年々下がっており金融機関によっては変動金利で0.3%代という凄まじい数字を叩きだしています。

今の住宅ローン金利は「これ以上は下がらない」という下限付近にまできていると考えられることから、借り換えを検討するには最高のタイミングと思われます。

各金融機関にとっては住宅ローンの金利は低く目先の収益としては見込めないものの、返済用口座を家庭のメイン口座として長期間利用してもらえるというメリットがあります。

その為、金融機関は今、住宅ローン借り換えをきっかけに新規顧客の獲得に動いています。

借り換えを検討する目安

借り換えを検討する際に覚えておいて欲しい数字があります。

それは「残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1.0%以上」です。

残高1,000万円・残期間10年・金利差1.0%というのは金融機関の営業担当者や店頭窓口などで手元に現在利用中の返済予定表等の資料が無く、正確なメリットの試算が出せないときなどに簡単な目安として使われることが多く、ある種のセールストークとも言えます。

最近では住宅ローンを組んでから3年から10年程度で見直しをする方が多く、住宅を購入するときの年収が今より低く審査もギリギリだったとしたら、金融機関としてはリスクを考え金利を高くしている場合もあります。

ざっくりシュミレーションしてみましょう。

借り換えをする際の例としては返済残高3,000万円・残期間30年(35年ローンで5年経過)・金利3.0%とすると毎月の返済額が約126,481円となります。

これを変動金利0.80%に借り換えたとすると毎月の返済額が約93,761円になり、金利差では毎月32,720円も軽減されます。32,720円が30年(360回)続くと仮定すると11,779,200円ものメリットが期待できます。

借り換え前
返済残高3,000万円・残期間30年(35年ローンで5年経過)・金利3.0% 約126,481円
借り換え後
返済残高3,000万円・残期間30年・金利0.08% 約93,761円
月々の軽減額 ▲32,720円

PR自分の返済状況を当てはめてシュミレーションしてみよう

ただ、これはあくまでも変動金利で0.80%が最後まで続いた場合なので途中で金利が上がる可能性もあれば下がる可能性もありますので定期的に金利の見直しを行い注意して下さい。

また、借り換えには各種諸経費が掛かるので実際のメリットは金利差だけでのメリットよりも少なくなります。

借り換えに掛かる諸経費について

住宅ローンを借り換える際には保証会社への保証料や担保を付け替る際の登記費用、その他金融機関の手数料や契約書に貼り付ける印紙代などが掛かります。具体的な金額については次のようになります。

              
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例3,000万円、30年で申し込みした場合

保証料 50万円から150万円程度
登記料 15万円から30万円程度
保証会社事務手数料 3万円から5万円程度
金融機関事務手数料 3万円から5万円程度
印紙代 2万円から3万円程度

上記は一般的に掛かる諸経費ですが、その他に借り換えるタイミングによっては直近の返済から借り換える日までの日割りでの利息や、金融機関によっては「繰り上げ完済手数料」や「借り換え手数料」などが掛かる場合がありますので確認が必要です。

上記の諸経費だけでも73万円から193万円掛かりますが、借り換えをする際には残高+諸経費で申し込みすることが可能です。

仮に手数料を上記の最高額193万円とすると、残高3,000万円+193万円=申し込み金額3,193万円となります。

これを30年、0.80%で借り換えをしたとすると毎月の返済額は約99,793円となり3,000万円、30年、3.0%と比較し毎月26,688円の30年(360回)で9,607,680円も返済額の軽減が期待できます。

この諸経費を加えて試算をした結果が借り換えによる実際のメリットとなります。

借り換え前
返済残高3,000万円・残期間30年(35年ローンで5年経過)・金利3.0% 約126,481円
借り換え後
返済残高3,193万円(諸費用含む)・残期間30年・金利0.80% 約99,793円
月々の軽減額 ▲26,688円
30年(360回)の軽減額 ▲9,607,680円

しかし、金融機関によっては保証会社を使わないで住宅ローンの借り換えを受け付けている場合があります。

前述した通り保証料は50万円〜150万円程度掛かることから、保証会社を使わない金融機関を選ぶとその分メリットが大きくなります。

また、今まで借り換えを考えたが諸経費を含めるとメリットが出なかった方は保証会社を使わない金融機関を選ぶことでメリットが出る可能性があります。

借り換えをする際の保証料や登記費用は一戸建てなのかマンションなのか、立地は良好か建築年数はどうかなどによって物件の評価額を算出し、その評価額よって保証料や登記費用を算出します。

物件の評価額によっては、金額が大きく変わりますので借り換えをする際に担当者に確認して下さい。

              
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借り換えの際の注意点

借り換えを申し込みする際に迷うのが固定金利にするか変動金利にするのかだと思います。

それぞれの特徴としては固定金利は3年、5年、10年というのが多いですが固定期間中は毎月の返済金額が一定である為、生活費や貯蓄などの計画が立てやすくなるという魅力があります。

しかし、一定期間返済金額が変わらないという安心がある分金利が変動金利よりも若干高くなっています。

逆に変動金利は金利が上下する為、返済金額が増えることもあり不安になりますがその分金利が比較的低くなっています。それぞれの特徴や各家庭の計画に合わせて固定か変動か選ばれると良いかと思います。

金利については固定か変動か以外にも優遇幅というものにも注意が必要です。

「優遇幅」とは住宅ローン基準金利からどれくらい金利を優遇するかというものです。各金融機関によって優遇幅が違う為、適用金利に差が出ます。

例えば固定であれば当初の一定期間固定金利という優遇を受ける分固定期間終了後の優遇幅は小さくなり金利が高くなる可能性があり返済金額が大きくなります。変動金利は固定という優遇を受けない分当初から優遇幅が大きく設定されていますが変動金利である為基準金利が高くなれば返済金額も大きなります。

借り換えを検討する際は申し込み時の金利についても注意が必要ですが優遇幅にも注意が必要です。優遇幅がどれくらいでいつまで続くのかも確認して下さい。

住宅ローン借り換え時の比較や審査ができる「住宅本舗」では、新規借り入れ、借り換えの一括審査申し込みや比較シュミレーションがオンラインで簡単にできます。

複数の住宅ローンを比較することは、後悔しない選択をするためにとても大切な作業です。

そのためには、新規申し込みや借り換えの場合でも、なるべく複数の住宅ローンに審査申し込みをすることがポイントになります。

なぜなら、借り入れ可能額や適用金利などの借り入れ条件は、審査の結果が出て初めて判明するからです。

後で後悔しないためにも、ぜひいまこそ動くべき時です!

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「住宅ローン借り換えで得する目安は残高1,000万円・残期間10年・金利差1.0%以上の人」
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