借り換え審査によくある疑問。住宅ローン以外にローンがあると借り換え審査は難しい?

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住宅ローン借り換えに関してよくありそうな(あくまで推測)疑問を考えてみました。

住宅ローンを借り換えると団体信用生命保険(団信)はどうなる?

団体信用生命保険(団信)とは「住宅ローンを借りた人が万が一亡くなってしまったり高度障害になってしまった場合に、保険金で住宅ローンが完済される」というものです。団信があれば本人も遺族の方も安心ということです。

通常住宅ローンを借りる際には団信に入りますが借り換えをするときには、改めて借り換え先の団信に入り直すことになります。

当初住宅ローンを組む際には健康で病歴などの告知事項が無くても、借り換える際に何か告知事項があると団信には入れない場合があるので注意が必要です。

団信に入れなくても住宅ローンを組むことは可能ですが、万が一の際に保険金が出ない上に金利が安くなることは無いのであまりおすすめはできません。

また、団信料は金融機関によって金利に含まれている場合と含まれていない場合があります。団信料は金融機関によってさまざまですが約0.30%〜0.40%くらいが多いです。

例えば3,000万円、35年、金利1.0%(団信料0.40%含む)とした場合毎月84,686円になりますが、団信料別とした場合は1.0%+0.40%として毎月90,393円になり毎月5,707円も多く負担することになります。

3,000万円、35年、金利1.0%とした場合
金利に団信料0.40%を含む 月々84,686円
金利と団信料0.40%が別 月々90,393円
差額 ▲5,707円

借り換えをする際には金利差でのメリットだけではなく団信料が金利差に含まれているかも必ず確認して下さい。もし、今は含まれているけど借り換えたら別だったということになると実際の負担が増えてしまう可能性があります。

住宅ローンの借り換えと同時に火災保険を外すことはできる?

火災保険料は年に数万円することから負担が大きい為、入りたくないと思いの方もいるかと思います。

基本的には借り換えに限らず住宅ローンを利用中は最低限の火災保険に加入している必要があります。

金融機関では住宅ローン利用中は物件に抵当権などの担保を設定しています。万が一担保物件が火災などで焼失してしまい担保でのローン回収ができなくなってしまうことを防ぐ為に、住宅ローン利用中は火災保険への加入をお願いしています。

以前は火災保険に質権を設定し金融機関の承諾がないと保険金が受け取れないケースもありましたが、最近は加入のお願いだけで質権の設定をしない場合が増えてきました。

「住宅ローン利用中は火災保険への加入を促している」としましたが、金融機関によっては火災保険料が金利に含まれている場合があるので借り換える前に必ず確認して下さい。

例えば金利に含まれているのに借り換えた先では金利とは別だった場合に毎月の負担が増えてしまう可能性があると同時にに手続きのタイミングによっては一時的に火災保険に未加入の期間が出てしまう場合があります。

その間に万が一火災などが起きてしまったら住宅は無くなりローンだけが残ってしまいますので注意して下さい。

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火災保険は、不動産会社や住宅ローンを組む際の銀行から勧められたもので契約するのが当たり前だと思っていませんか?

その場合、必要のない補償までセットなっていたり、ご自身のニーズに最適化されていないかもしれません。

火災保険見積もり請求サイトでは、10社以上の火災保険から、あなたに最適なプランをご提案することが可能です。

住宅ローンの借り換えついでに、現在の火災保険も一度見直してみてはいかがでしょうか。

              
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借りた時はサラリーマンだったけれど、独立して個人事業主となった今、借り換えは可能?

借り換えるを審査する場合にはまず返済の履歴を確認します。

サラリーマンから個人事業主になっても返済を遅れずにできているかが大きなポイントです。返済の実績が信頼になり審査をするうえでもプラスになります。

また、借り換えをする際には収入(返済源)と借入全体の返済比率を計算します。(サラリーマンの場合は源泉徴収票の控除前を収入としています。)

個人事業主の場合は金融機関や保証会社の審査によりますが、所得金額以外にも青色申告控除額や専従者給与、減価償却費、支払利息を返済源として審査してくれる場合があります。

仕事で使う車などのローンは事業性の資金として個人のローンから除いて審査してくれる場合があります。

個人事業主になって所得金額が少なくなったから借り換えは難しいかもと考えている方は、まずは確定申告書の返済源を確認してみて下さい。

住宅ローン以外にローンがあると借り換えは難しい?

住宅ローンの審査の1つに返済比率の計算があります。

返済比率とは年間全てのローン返済金額を年間の総収入で割ったものです。返済比率は審査にもよります収入の30%が目安となります。

例えば当初年収500万円、住宅ローンの年間返済額が120万円とすると返済比率は24%で目安以下となりますが、住宅ローンを組んでから家族が増えマイカーローンや教育ローンを組み年間の返済額がプラス60万円となったとすると返済比率は36%となり目安以上となってしまいます。

返済比率は住宅ローンだけでなく、その他のローンも合算して計算するので住宅ローン以外のローンが返済比率を圧迫してしまう為、借り換えをするときの重要なポイントになります。

先の計算式を利用して、ご自身の現在の返済比率を計算してみましょう。

ただ、借り換えによって金利が下がれば返済額も下がる為、返済比率もある程度下がります。

最近では住宅ローンだけでなく、その他のローン金利も下がっているので場合によっては同時に平行して借り換えをしても良いかもしれません。

PR住宅ローン借り換え時の比較や審査ができる「住宅本舗」では、新規借り入れ、借り換えの一括審査申し込みや比較シュミレーションがオンラインで簡単にできます。

複数の住宅ローンを比較することは、後悔しない選択をするためにとても大切な作業です。

そのためには、新規申し込みや借り換えの場合でも、なるべく複数の住宅ローンに審査申し込みをすることがポイントになります。

なぜなら、借り入れ可能額や適用金利などの借り入れ条件は、審査の結果が出て初めて判明するからです。

借り換えの際の必要なものは?

借り換えを申し込みする際の必要書類は下記となります。

1.現在利用中の返済予定表
2.現在利用中の返済用通帳※
3.本人確認書類(運転免許証や健康保険証など)
4.収入確認書類3年分(源泉徴収表、確定申告書、課税証明書など)※※
5.不動産資料(登記簿謄本、間取り図など)

※直近1年間で返済が遅れてないか確認します。1日でも遅れていると審査が通らない場合があります。
※※法人役員や同族会社勤務の場合は決算書3期分が必要な場合があります。

上記の1〜5があれば申し込みをして審査が可能です。審査が承認となり契約の際には住民票や印鑑証明書などの書類が必要になります。

借り換えによって借入期間を短くしたり長くしたりすることはできる?

「借入期間を短くすることは可能です」

金利が下がり毎月の返済額が軽減されることばかり注目されますが、下がった分借入期間を短くすることもできます。

老後を考えて少しでも早くローンを終わらせたい方などは期間の短縮を選ぶ方もいると思います。

ただし借り換えをした後、返済が厳しくなり元の返済期間に戻すことは基本的にはできず、「条件変更」という取り扱いになってしまうので注意して下さい。

これは一部内入れをして期間を短縮した場合も同じです。

短くした分戻すんだから良い様に思われますが金融機関としてはマイナスの捉え方になるようです。

長い返済期間でいつ返済が難しくなるかわからないので、借り換えをする際には返済額を減らすか期間を短くするかよく検討して下さい。

「借入期間を長くすることは基本的にはできません」

借り換えをする際には前の返済期間を上限にしてる取り扱いが場合がほとんどです。ただし金融機関によっては物件の法定耐用年数以内までであれば取り扱いしています。

木造住宅の耐用年数が22年に対し鉄筋コンクリート造の住宅が47年となっている為、大型マンションなどの借り換えを考えている方は長くできる可能性もあります。

              
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