住宅ローンの借り換え審査が通らない考えられる理由

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photo credit:  via photopin (license)
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住宅ローンの借り換え審査が通らない…そんなあなたへ考えられる理由を挙げてみました。

個人信用情報

住宅ローンに限らずマイカーローンや教育ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、貸金専門業者(貸し出しを専門にしており預金の取り扱いをしていない金融機関)などの借入や借入の申し込みをすると、個人の信用情報を取り扱いしている会社に登録されます。

金融機関や保証会社では住宅ローンの審査をする場合にはまず申し込み人の同意を書面にて得てからこの信用情報を確認しその他のローンがないか、または過去に返済が遅れたり返済ができなかったことがないかなどを確認します。

信用情報に問題が無ければ次の審査に進むことができますが、完済をしているけれど過去に遅れたことがあるという方やクレジットカードのキャッシング、貸金専門業者を利用中または過去に利用したことがあるという方は審査に通らない場合もあります。

しかし、上記の様な場合でも住宅ローンの借り換えを利用できる可能性はありますので、あくまでも審査が通らない考えられる理由としてお考え下さい。

こんな記事も過去に書いています。

返済比率について

返済比率とは年間総所得(返済源)に対する年間総返済金額の割合です。

例)年間総所得500万円、毎月住宅ローン返済金額10万円×12ヶ月=120万円。120万円÷500万円×100%=返済比率24.0%となります。

住宅ローンの審査をする場合には返済比率を確認します。

住宅ローンの審査では返済比率の目安が「30%」と一般的に言われていますが、この30%の中には住宅ローンの返済金額以外にもマイカーローンなどのその他のローン返済金額も含まれることに注意して下さい。

例)年間総所得500万円、毎月住宅ローン返済金額10万円×12ヶ月=120万円、毎月マイカーローン返済金額5万円×12ヶ月=60万円。

(120万円+60万円)÷500万円✖︎100%=36.0%となります。

上記の例の様に住宅ローンにマイカーローンの返済金額を加えると返済比率が36.0%となり目安の30%を超えてしまうことになります。

住宅ローンを申し込む際には住宅ローンの返済金額だけでなく、その他のローン返済金額も加味する必要があります。

住宅を買った当初はその他のローンが無かったけれど、家族増え車を大きくしてマイカーローンを組んだり、子どもが学校に通う為に教育ローンなどを利用している場合には借り換えをする際に返済比率が大きくなり審査が通らない可能性があります。

ちなみに年間総所得(返済源)の考え方について

サラリーマンなどの給与所得者は源泉徴収票の支払金額が返済源となります。控除後ではありませんので注意して下さい。

しかし、サラリーマンでも親や兄弟などが代表者や役員を務める同族会社に勤務している場合には、法人の決算書が必要になる場合があります。

個人事業主の場合、基本的には確定申告書の損益計算所から青色申告控除前の所得金額です。

金融機関や保証会社によっては総所得ではありませんが減価償却費、支払利息、専従者給与を青色申告控除前所得金額にプラスして返済源として審査をしてくれる場合があります。

法人役員の場合、基本的には給与所得者と同じ源泉徴収票にて返済源の確認をしますが、審査によっては会社の決算書を2期〜3期分提出する必要があります。

これは役員報酬が高く返済比率が良好であっても役員報酬の出処である法人の決算内容が不良では根本的な収入が良いとは言えない為です。

法人役員の場合には法人・個人を総合して審査します。

ちなみに決算内容良好・不良の判断は赤字だから絶対に不良ということではなく、赤字でも減価償却費を費用として計上されているかや不動産などの資産や業歴など様々な条件を加味して審査する場合があります。

過去の返済の遅れについて

住宅ローンの借り換えを審査する場合には基本的に直近1年間で返済の遅れが1日もないか返済予定表と返済用通帳を見て確認します。

金融機関としては貸し出しをして貸し出しをしたローンを契約書通りに回収することを仕事としています。

1日でも遅れがあると、貸し出しをしたのは良いけど契約通り返してもらえないのではないかと不安になります。

しかしながら金融機関も他の預金通帳にはお金があったけど、返済用通帳に入れ忘れてたなどのしっかりとした返済源の確認ができれば、借り換えを取り扱いしてくれる場合があります。

他の消費者ローンがありすぎる場合

返済比率について述べたようにマイカーローンや教育ローンなどの他のローンも返済比率に影響しますが、使い道が自由なフリーローンなどの利用が多く、多重債務の場合に借り換えができない可能性があります。

多重債務の場合は返済比率に影響があるうえに使い道が自由な為、使い道が決まっているマイカーローンや教育ローンよりも金利が高く、なかなか返済が終わらないということもあります。

最近では数本あるフリーローンを1つにまとめて返済期間を延ばして毎月の返済金額を減らしてから計画的に返済を進めることで住宅ローンを申し込むこともできます。

先にフリーローンの返済金額を減らすことで返済比率も軽減されて住宅ローンの借り換えがしやすくなる場合があります。

              
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勤務先からの転職や独立について

住宅ローンを新規で申し込む際はこれから最長で35年間の長いローンを組むこととなる為、将来的にも安定した収入が見込めるかが審査のポイントとなります。

借り換えをする際にも当初と変わらない勤務先で安定した収入が見込めれば審査は問題ないかと思いますが、返済の途中で転職や独立をする場合も増えてきています。

転職をして間もない場合や独立をして収入が不安定な状態ですと借り換えは難しい可能性があります。

また、ほとんどの住宅ローンは完済時80歳までとしていることが多いですが、サラリーマンであれば60歳が定年となり定年後は再雇用制度などを利用しても65歳までが収入の目安となってしまいます。

退職金が期待できれば定年時に退職金で残りの住宅ローンを完済してしまうという方法もありますが金融機関はあくまでもローンが最後まで返せるかどうかで審査をします。

定年後の返済源として考えられるのが年金となりますが、転職や独立などを理由に年金を納めてない場合は将来的な収入に不安がある為、年金を納めているかも住宅ローン借り換え時の大きなポイントになると思われます。

住宅ローンの借り換えについては金融機関は基本的に今までの返済実績を信頼して審査をします。

上記の様な心配があっても取り扱いをしてくれる可能性はありますので、金融機関で借り換えの相談をしてみて損は無いと思います。

              
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