借り換えをすると住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)はどうなる?

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credit: Nathan
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住宅ローン控除のおさらい

住宅ローン控除の正式名称は住宅借入金等特別控除です。

住宅ローン控除とは住宅ローンなどの借入をして、一定の条件を満たしていると所得税の減税が受けられるというものです。

現在ですと年末の住宅ローン残高と住宅を取得した金額を比較してどちから少ない方の金額×1.0%を10年間所得税から控除することができます。

また、所得金額によっては所得税の金額から控除しきれない場合がある為、その場合は住民税から控除することかできます。

一定の条件とは?

  1. 住宅ローンなどの借入期間が10年以上であること
  2. 住宅ローン控除を申請する年の1年間の合計所得金額が3,000万円以下であること
  3. 建物の総床面積が50㎡以上であり床面積の半分以上が居住用であること
  4. 建物を新築か取得をした日から6ヶ月以内に住み、控除を受ける各年の12月31日まで継続して住んでいること

主には以上の条件がありますが、その他の細かい注意事項に関しては控除を受ける方によっては条件が変わります。税務署などでの確認が必要です。

              
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住宅ローンの借り換えをすると控除はどうなるの?

住宅ローン控除を受けるには基本的には住宅の新築、取得、増築、改築などに掛かるローンでなければ対象になりません。

よって借り換えをしてしまうと借り換え前の住宅ローンがなくなり、改めて借り換え後の住宅ローンとなり控除の対象ではなくなってしまいます。

しかし、借り換え後の一定の条件を満たしていれば継続して住宅ローン控除の対象となります。

借り換え後の一定の条件とは?

  1. 借り換え後の住宅ローンが借り換え前の住宅ローンの返済をおこなったものということが明らかにわかるものであること
  2. 借り換え後の住宅ローンも借入期間が10年以上であること

※その他床面積や総所得金額については当初の条件と同様になります。

借り換え後の住宅ローン控除対象金額について

借り換えをする際には、各種諸経費を住宅ローンの残高にプラスして借り換えることが多いです。

借り換え後の住宅ローン残高が借り換え前住宅ローン残高よりも増えてしまった場合、確定申告の際に注意が必要です。

計算式

住宅ローン控除対象金額計算式は下記のようになります。

借り換え後の住宅ローン年末残高×借り換え前の住宅ローン残高÷借り換え後の住宅ローン借入金金額

計算例)

借り換え前住宅ローン残高2,000万円の場合
借り換え後住宅ローン借入金額2,200万円
借り換え後住宅ローン年末残高2,180万円

上記より2,180万円×2,000万円÷2,200万円=借り換え後の住宅ローン控除対象金額が約1,981万円となります。

借り換えにより住宅ローンの金額が増えてしまった場合は、上記のような計算により控除の申請が必要となります。

しかし借り換えをする際に内入れや諸経費を自己資金にて負担され、借り換え後の住宅ローン残高が借り換えに前の住宅ローン残高以下の申し込み金額であれば、特別に計算する必要はなく借り換え後の住宅ローン残高が控除の対象金額となります。

注意点

借り換えをする際に金利が低くなり毎月の返済金額が減った分借入期間を短くする場合がありますが、借入を早く終わらせたいという気持ちが先走り、住宅ローン控除を忘れてしまい借り換えを10年未満でおこなってしまう場合があります。

借り換え前は控除の対象であったのに借り換え後は控除の対象でなければ金利負担は減っても結果的には支払う金額が大きくなってしまいますので注意して下さい。

              
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